"- Jag skulle vilja beställa ett bostadshus för 20 familjer."
- Funktionsentreprenad?

Projekteringsorganisation Mycket delad entreprenad Delad entreprenad Generalentreprenad Samordnad Generalentreprenad Totalentreprenad Förhandlingsentreprenad Teknikupphandling Funktionsentreprenad

Entreprenadformer
Beroende på hur mycket beställaren vill utforma och påverka i detalj väljer man olika former för entreprenaden. Nedan följer en överblick över de vanligaste entreprenadformerna.

Byggherren brukar anlita någon ur den egna organisationen, eller en konsult, att svara för samordningen inom byggprojektet. Denna funktion brukar ofta benämnas byggledare eller byggprojektledare. I större projekt har både beställare och entreprenör projektledare eller byggledare i sin organisation. För den tekniska och ekonomiska kontrollen under byggtiden kan beställaren behöva resurser i form av kontrollanter, besiktningsmän, projektadministratörer och kvalitetsansvarig. Dessa kontrollanter brukar ingå i byggledarens stab.

Resurserna för den erforderliga kontrollen är fördelade på både beställaren och entreprenören. En stor del av kvalitetssäkringen görs av entreprenören genom egenkontroller och genom användande av kvalitetsstyrningssystem. Du kan läsa mer om kvalitetssäkring och kontroller Här>>

Projekteringsorganisation
Projekteringen kan organiseras på många olika sätt, antingen har man avtal med varje enskild projektör inom varje fack, eller så har man ett avtal med hela projektörsgruppen. I båda fallen utses normalt en projekteringsledare, som svarar för samordningen mellan de olika projektörsinsatserna. Ibland sköter Byggledaren denna roll, ibland den projekterande arkitekten.

I ovanstående figur illustreras projekteringsorganisationen med byggledare, kontrollanter och projektörer.

Mycket delad Entreprenad
Kännetecknande för denna entreprenadform är att även den traditionella byggnadsentreprenaden delas upp i mindre entreprenader. Byggherren har avtal direkt med såväl projektörerna som de enskilda entreprenörerna. All samordning handläggs av byggherren. Denna entreprenadform lämpar sig endast för erfarna byggherrar såsom fastighetsbolag.

I ovanstående figur illustreras en mycket delad entreprenad där byggherren har ansvar för varje enskild entreprenad och projektörer.

Analys av entreprenadformen

Ekonomi
Entreprenadformen ger byggherren goda möjligheter att finna det bästa anbudet för varje delentreprenad, genom att låta tillräckligt många lämna anbud inom varje fack. Byggherrens kostnader för samordning och administration kan dock äta upp en stor del av den vinsten.

Projekttid
Entreprenadformen tillåter en successiv projektering under entreprenadtiden vilket ger möjlighet till en snabb byggstart. Alla handlingar behöver inte vara klara när markarbeten och grundarbetena påbörjas.

Risk / Ansvar
Byggherren ansvarar för projekteringen. För fel i handlingarna som orsakar entreprenören merkostnader svarar byggherren. Denne har dock möjlighet att gå vidare med sådana krav till ansvarig projektör. Den mycket splittrade entreprenadformen kräver en stor samordningsinsats från byggherren. Vid felaktigt utförande, eller förseningar, som orsakas av en entreprenör kan övriga entreprenörer ställa krav mot byggherren för liden skada. Eftersom det är många skarvar mellan olika ansvarsområden är risken stor för att problem skall uppstå på grund av "glapp" i direktiven mellan de enskilda entreprenörerna. I praktiken ger man samordningsansvar för vissa områden till olika entreprenörer för att arbetet på entreprenaden skall gå smidigt. Men det kan vara nog så svårt att fastställa vem som bär ansvaret för en viss skada. Om till exempel taket läcker, ligger då ansvaret på, Papptäckningsentreprenören? Stomentreprenören? Grundläggningsentreprenören? Byggnadskonstruktören? Arkitekten?

Delad Entreprenad
Till skillnad från den mycket delade entreprenaden så är här alla normala byggmästararbeten samlade i en entreprenad. Byggherren har således avtal direkt med såväl projektörerna som de olika sidoentreprenörerna. I regel kallas byggnadsentreprenören huvudentreprenör, vilket innebär att han svarar för vissa allmänna hjälpmedel som till exempel ställningar, bodar och andra arbetsplatsanordningar. Byggnadsentreprenören kan dessutom ansvara för samordningen mellan entreprenörerna. Denna samordning ligger annars på byggherren.

I ovanstående figur illustreras en delad entreprenad där byggherren har ansvar för varje enskild entreprenad och projektörer, men byggmästararbetena är samlade under byggnadsentreprenören, som även betecknas huvudentreprenör.

Analys av entreprenadformen

Underentreprenörer
I organisationsschemat ovan har markentreprenaden, grundentreprenaden och plåtentreprenaden markerats som underentreprenader till byggnadsentreprenören. Detta innebär att byggnadsentreprenören svarar för dem som för egna arbeten.

Ekonomi
Samma fördelar och nackdelar gäller som vid den mycket delade entreprenaden, dock i mindre omfattning för byggmästararbetena och hjälpmedlen på arbetsplatsen.

Projekttid
Entreprenadformen ger inte fullt ut samma fördelar som den mycket delade entreprenaden, eftersom det krävs att handlingarna för de olika delentreprenaderna är färdiga vid byggstart. Dessutom påverkar installationernas utformning och omfattning även byggnadsentreprenaden.

Risk / Ansvar
Samma fördelar och nackdelar gäller som vid den mycket delade entreprenaden. Byggherrens samordningsansvar är dock betydligt lindrigare, och entreprenadgränserna lättare att definera. Ansvaret för utförandet är lättare att härleda till en viss entreprenör. Fortfarande ansvarar dock byggherren för projekteringen gentemot entreprenörerna.

Generalentreprenad
I generalentreprenaden har byggherren endast ett avtal rörande arbeten på byggplatsen. Dock kan vissa sidoentreprenader för till exempel maskininstallationer på en industri förekomme. Alla övriga entreprenader blir underentreprenader till generalentreprenören. Generalentreprenören ansvarar för samordningen mellan entreprenörerna. Han svarar även för alla allmänna hjälpmedel som till exempel ställningar, bodar och andra arbetsplatsanordningar.

I ovanstående figur illustreras en generalentreprenad där byggherren endast har ett avtal för arbeten på entreprenaden.

Analys av entreprenadformen

Ekonomi
Vid upphandling i form av generalentreprenad brukar anbudsgivarna grunda sina anbud på ett begränsat antal offerter från tänkbara blivande underentreprenörer. Den entreprenör som får uppdraget att genomföra generalentreprenaden, har möjlighet att gå ut med fler offerter, och att pressa de tidigare angivna priserna. Den eventuella vinsten kommer då inte beställaren tillgodo utan stannar i generalentreprenörens ficka. Byggherrens administrationskostnader blir mindre vid generalentreprenad än vid delad entreprenad, eftersom han slipper ansvaret för samordning.

Projekttid
Under förutsättning av fast prisavtal innebär inte generalentreprenad någon väsäntlig skillnad gentemot delad entreprenad, när det gäller projektstart. Möjligen kan starten ske något snabbare.

Risk / Ansvar
I förhållande till en delad entreprenad ger generalentreprenaden betydligt enklare ansvarsförhållanden, eftersom byggherren endast har avtal med en part på byggplatsen. Fortfarande ansvarar dock byggherren för projekteringen gentemot entreprenörerna.

Samordnad Generalentreprenad
För att ta vara på generalentreprenadens fördelar i kombination med den delade entreprenadens fördelar, är det ganska vanligt att byggherren infordrar anbud såsom för en delad entreprenad och, att man sedan i och med upphandlingen av byggnadsentreprenaden låter byggnadsentreprenören överta upphandlingen för övriga entreprenörer. Detta brukar kallas samordnad generalentreprenad. Sidoentreprenaderna blir således underentreprenader till byggnadsentreprenören.

Upphandlingen sker genom att byggherren träffar avtal om de olika delentreprenaderna, man bör ange att de kommer att utföras som en samordnad generalentreprenad och vem som kommer att ha samordningsansvaret, vanligen byggnadsentreprenören. Generalentreprenören förutsätts överta samtliga byggherrens rättigheter och skyldigheter. Av byggherren upprättade avtal och kontrakt överförs sedan på generalentreprenören genom ett kontrakt som anger vilka avtal och entreprenörer som avses.

Byggherren måste i förfrågningsunderlagen redovisa i vilken omfattning entreprenör skall tillhandahålla annan entreprenör allmänna arbeten och allmänna hjälpmedel, samt i vilken omfattning.

Lämpligtvis upphandlas den blivande generalentreprenören först och, de andra entreprenörerna handlas upp i samråd med denne. Att göra på så vis ger generalentreprenören möjlighet till inflytande över kontrakten så att de passar in i den kommande entreprenaden. Ifall de olika entreprenaderna har upphandlats utan att de väl passar ihop med varandra avtalsmässigt, är risken för oklarheter, missförstånd och tvister stor. Byggandets kontraktkommité (BKK) har utgivit särskilda råd och anvisningar för att undvika missförstånd som kan leda till tvister vid samordnade generalentreprenader.

Trots att byggherren ingått avtal med varje delentreprenör har han under byggtiden endast ett avtal, med generalentreprenören. Byggherren skall således rikta all sin kommunikation avseende ändringar och tilläggsarbeten, till generalentreprenören. Ansvar för ändringar som en underentreprenör föreslår, och därmed tar på sig ett konstruktionsansvar för, svarar generalentreprenören för såsom för eget arbete.

Analys av entreprenadformen

Ekonomi
Entreprenadformen ger byggherren goda möjligheter till inflytande över och kontroll av kostnaderna för varje delentreprenad, samtidigt som byggherren slipper samordningsansvaret på byggplatsen. Vid upphandling där man planerar en samordnad generalentreprenad skall detta kommuniceras till de tänkbara blivande underentreprenörerna, så att samförstånd råder. Den entreprenör som får uppdraget med samordningen, har mindre möjlighet att pressa de tidigare angivna priserna, och kompenseras vanligen med en angiven procentsats för övertagandet av angivna entreprenader.

Två betalningssätt kan förekomma, antingen betalar generalentreprenören ut ersättning till underentreprenörerna, eller så kan byggherren betala ut ersättning direkt till varje entreprenör. Det förekommer att entreprenörerna ställer säkerhet till byggherren, detta kan dock leda till komplikationer varför säkerheter bör ställas till förmån för generalentreprenören.

Projekttid
Under förutsättning av fast prisavtal innebär inte generalentreprenad någon väsäntlig skillnad gentemot delad entreprenad, när det gäller projektstart.

Risk / Ansvar
Kontraktshandlingarna i en samordnadgeneralentreprenaden är utsatta för högre krav än vid en ren generalentreprenad, därför bör stor vikt läggas vid att entreprenaderna beskrivs uttömmande i förfrågningsunderlaget. Om generalentreprenören upphandlas först och övrig upphandling sker i samråd, undviks som regel problem på grund av kontraktshandlingarna. Särskild vikt bör läggas på att de allmänna föreskrifterna (AF-delen) i kontraktshandlingarna är utformade på rätt sätt. För att begreppsförvirring skall undvikas kan man i AF införa att "med sidoentreprenör avses även underentreprenör vars avtal överförts".

Efter överförandet av de av byggherren upphandlade entreprenaderna på generalentreprenören, är de rättsliga förhållandena de samma som vid en ren generalentreprenad.

Totalentreprenad
Vid en totalentreprenad har byggherren endast ett avtal som omfattar både projekteringen och utförandet av entreprenaderna. Totalentreprenören svarar för att byggnaden uppförs enligt gällande normer och enligt de funktionskrav som är sammanställda i förfrågningsunderlaget.

I figuren ovan illustreras organisationen vid en totalentreprenad.

En projektledare brukar utses för att löpande föra beställarens talan och följa upp projektet under entreprenadtiden. I argumenten emot totalentreprenad brukar hävdas att denna entreprenadform måste bli dyrare än någon annan eftersom samtliga anbudsgivare måste utföra en projekteringsinsats. För komplicerade objekt kan detta vara sant, men för enklare byggnader ken det räcka med att komplettera tidigare använda standardlösningar med det som är speciellt för objektet.

Projekteringen som varje anbudsgivare utför behöver inte medföra att det blir dyrare totalt sett. Vid jämförelser med andra entreprenadformer har det visat sig att entreprenörernas förprojektering (före anbud) och färdigprojektering vid totalentreprenad är så mycket billigare än byggherrens kostnader för färdigprojektering så att 6-7 anbudsräknare kan delta i en tävling om en totalentreprenad utan att det blev totalt ekonomiskt dyrare, än om byggherren hade låtit projektera fram färdiga handlingar.

Analys av entreprenadformen

Ekonomi
Anledningen till att det blir billigare för entreprenören att förprojektera än för byggherren att färdigprojektera är att handlingarna inte behöver vara juridiskt bindande och kompletta i detalj för ett "vattentätt" avtal, utan att man kan nöja sig med handlingar som tillgodoser myndigheternas karav och arbetsplatsens behov.

Risken är att beställaren får en byggnad med höga drift och underhållskostnader, eftersom anbudsgivarna eftersträvar billigaste lösningen på varje funktionskrav. Förfrågningsunderlagets krav måste således ställas så att man tar hänsyn till drift och underhållskostnaderna. Det kan ibland vara svårt att balansera omfattningen av förfrågningsunderlagets funktionskrav, mot totalentreprenadens fördelar med konkurrens om tekniska lösningar.

Projekttid
Ur tidsperspektiv har totalentreprenaden ungefär samma fördelar som den mycket delade entreprenaden. Byggstart kan ske snabbt eftersom färdigprojektering kan göras parallellt med byggandet. Projekteringsarbetet är dessutom enklare än för andra entreprenadformer. Tidsåtgången för framställande av förfrågningsunderlaget är givetvis beroende på objektets komplexitet men den totala projekteringstiden bör bli jämförelsevis kort.

Behandlingen av bygglov kan dock bli en fördröjande faktor eftersom det i princip inte kan sökas förrän entreprenören är utsedd. I vissa fall upprättar beställaren bygglovshandlingar samtidigt med förfrågningsunderlaget, men detta innebär en onödig låsning av förutsättningarna för totalentreprenaden.

Risk / Ansvar
En totalentreprenad är den enklaste entreprenadformen ur ansvarssynpunkt. Byggherren har endast avtal med en part. Förfrågningsunderlagets krav måste dock vara tydliga avseende funktioner samt förväntade drifts och underhållskostnader för att inte riskera brister i kvalitet på enskilda delar, eller att byggnaden blir dyr att äga.

Totalentreprenader kan medföra en konkurrensbegränsning eftersom endast företag, som har tillräckligt stora ekonomiska resurser för att klara projekteringen, kan vara med och tävla om totalentreprenaden.

Totalentreprenaden bör inte urskillningslöst väljas för alla projekt.

Förhandlingsentreprenad
Ibland nämns uttrycket tidig upphandling vid val av upphandlingsform, även kallat förhandlingsentreprenad. Grundtanken är att entreprenören kommer in i ett så tidigt skede i projektet så att han kan vara med och påverka utformningen genom sin kunskap om produktionsmetoder och kostnader. Man kan säga att totalentreprenaden i sin mest utsträckta form i själva verket är en tidig upphandling.

Ett specialfall av tidig upphandling är den så kallade förhandlingsentreprenaden i den vänder sig byggherren bara till en entreprenör som redan på skisstadiet engageras att bidra med produktionstekniska och ekonomiska bedömningar. Efterhand som ramarna för entreprenaden tar form så fastställer man ekonomin i avtalet mellan byggherre och entreprenör. Avtalet kan slutas i form av en totalentreprenad. Ersättningsformen är vanligen löpande räkning med kostnadstak och incitament. Denna typ av entreprenad förutsätter ett gott förtroendeskap mellan parterna och att beställaren har tillgång till kompetens för bedömning av kostnaderna i entreprenörens ersättningskrav.

Teknikupphandling
NUTEK definerar en teknikupphandling såhär:
"En teknikupphandling innebär att köpa en vara eller tjänst som ej finns på marknaden utan kräver utvecklingsarbete för att uppfylla köparens mål och krav. Köparen skall erhålla en bättre behovsanpassad produkt än vad marknaden kan erbjuda."

Skäl som framförts för en ökad teknikupphandling är bland andra:
- Funktionskrav på en slutprodukt, istället för en färdigritad detaljlösning ger större frihet för leverantören att ta fram nya tekniska lösningar.
- Utvecklingsarbete kan påskyndas (nya idéer behövs redan i upphandlingsskedet)
- Om teknikupphandlingen initieras och stödjes kraftfullt från samhällets sida ges anvisning om ett behov och en kommande marknad.
- Referensobjekt med ny teknik är värdefulla inför exportsatsningar.

Inom byggbranschen har ännu inte teknikupphandling fått så stor spridning att dess möjligheter kunnat bedömas fullt ut.

Funktionsentreprenad
Under de diskussioner om nya typer av upphandlingsformer, som ständigt pågår, har man efterlyst sådana typer som tar bästa möjliga hänsyn till användandet av byggnadsverket. Det inebär att man inte bara kan tävla om lägsta pris, utan även om bästa framtida funktion, uttryckt i årskostnader eller på annat sätt. I traditionella entreprenader där byggherren övertar driften och skötselansvaret, är det svårt att åstadkomma en rättvis bedömning av olika entreprenörers offerter, för vilka beräknade årskostnader ett objekt kommer att få. En lösning kan vara att låta entreprenören ansvara för kostnaderna för drift och underhåll under en del av, eller hela, brukstiden. Detta brukar kallas funktionsentreprenad. I detta fall gäller det för byggherren att presicera sina funktionskrav så väl att entreprenören, levererar den byggnad samt det drift och underhållsåtagandena som erfordras för att hålla byggnadsverket i sådant skick som förvaltaren kräver.

En annan tillämpning för funktionsentreprenader kan vara dimensioneringen av vägar broar och tunnlar för en viss trafikmängd. Dimensionering av prestanda hos maskiner och tekniska system är en annan.

I Sverige har funktionsentreprenaden inom byggverksamhet mest använts för upphandling av drift och underhållsentreprenader på befintliga byggnadsverk.

Funktionsentreprenaden kan tänkas användas för olika delar av bygg- och förvaltningsprocessen. I sin mest utvecklade form kan den innehålla, projektering, byggande, drift och underhåll. Detta innebär således att entreprenören i konkurrens upphandlas till att projektera, bygga och sköta en byggnad på ett sådant sätt att funktionskraven på en byggnad tillgodoses under en bestämd tidsperiod.

Svårigheten i denna upphandlingsform ligger framförallt i avgränsningen av entreprenadens omfattning. Följande faktaunderlag krävs, ritningar, beskrivningar, mängdförteckningar, kravformuleringar (t.ex. rumstemperaturer), åtgärdskriterier (t.ex. vid vilket tillstånd av en byggnadsdel skall byte/renovering ske), åtgärdsfrekvenser (t.ex. hur ofta skall städning ske) och liknande.

Uppföljningen av entreprenaden kräver resurser i form av revisioner, besiktningar, kvalitetssäkringssystem och tillståndskontroller.

Sammanfattningsvis kan man säga att det är angeläget att utveckla och prova denna entreprenadform, som kan bli ett bra verktyg att optimera byggnadsprocessen. Funktionsentreprenader bör dock tillämpas endast där sådana förutsättningar råder som gör att utfallet av mål och användningsområden är direkt mätbara och går att återföra till ekonomiska styrmedel. Mycket forsknings och utvecklingsarbete återstår innan funktionsentreprenaden som entreprenadform kommer till större användning.