| 
Är löpanderäkning samma som springnota? Vad innebär
självkostnad, kostnadsersättning, omkostnader, fast pris, löpanderäkning
med incitament, kostnadstak, indexreglerat fast arvode och centraladministration?
BYGGLEDARNA - Har koll på kronorna
Fast Pris Fasta A-priser
Löpande Räkning med Procentuellt
Arvode
Löpande Räkning med Fast Arvode Löpande
Räkning med Kostnadstak och Incitament
I princip finns bara två sätt för hur ersättning
utgår,
- Löpande räkning
- Fast pris
Dessa båda typer förekommer dock i flera varianter och i kombination.
Förståelse för hur anbudssumman för en byggnadsentreprenad
är sammansatt, är nödvändig för att kunna förstå
och föreskriva olika ersättningsformer.
Att avväga vad som är ett "riktigt pris" under upphandlingen
handlar i grunden om värdering av de risker som man upplever föreligger
vid de olika prisalternativen. God kontroll över arbetena från
byggherrens sida, och gott förtroende mellan parterna kan väga
för en entreprenad på löpande räkning. Mindre kunniga
byggherrar som arbetar med för dem relativt obekanta entreprenörer,
bör överväga att få entreprenaden på fast pris.
Generellt kan sägas att det oberoende av ersättningsform ligger
i båda parters intresse att uppgifterna i handlingarna är väl
underbyggda och att båda parter är tillfreds med de ingågna
villkoren. Ingen tjänar på uttragna tvister, eller stillastående
byggprojekt, oavsett anledning.
Nedan följer en genomgång av de olika ersättningsformerna
och deras kostnadselement.
Direkta kostnader avser sådana kostnader som går
att hänföra direkt till en viss del i den färdiga byggnaden.
Låt oss som exempel ta murningen av en tegelvägg. Murningen
av väggen är ur byggnadsentreprenörens synvinkel ett eget
arbete och materialet för muren en kostnad för eget
material. Om väggen skall målas så är den
kostnaden en direkt kostnad för underentreprenad.
Samtliga av dessa kostnader går att direkt föra till byggnadsdelen,
väggen. I normalfallet räknas också en erforderlig byggställning
som en direkt kostnad samt en eventuell kran som används endast för
den aktuella byggnadsdelen. Även om ställningen och kranen även
används av till exempel plåtentreprenören för montage
av hängrännor etc. och lyft av dennes material.
Arbetsplatsomkostnader (APO) är sådana kostnader
som inte går att föra direkt till en viss byggdel. Arbetsledning
och maskiner samt bodar utgör normalt
de tyngsta posterna. Vidare tillkommer kostnader för städning
av bodar, kostnader för byggplatskontor, tillfällig elförsörjning,
snöröjning, inhägnad mm. på arbetsplatsen.
Självkostnaden kan sägas utgöras av av
de direkta kostnaderna och APO.
Täckning för självkostnaden räcker naturligtvis inte
för entreprenörens fortsatta existens. Entreprenörens administration
och kontorspersonal måste ha sina kostnader täckta,
såsom kontorets löner, hyror,
ubildningskostnader, utveckling mm.
Detta brukar kallas central administration i anbudssumman.
Till detta kommer att entreprenören måste ha täckning
för den risk han tar att företaget drabbas
av ekonomiska bakslag, samt att företaget skall göra en vinst
att dela ut till sina investerare som avkastning på deras kapital,
och konsolidering av bolaget.
Entreprenörarvodets storlek brukar under normala
konjunkturer vara 8% som fördelar sig med central
administration 5%, risk 1%, vinst 2%.
Det är viktigt att förstå att entreprenörsarvodet
bara till en liten del utgör vinst.
Fast Pris
Entreprenad till fast pris innebär att man redan vid upphandlingen
fastställer till vilket pris arbetena skall utföras. Detta pris
kan indexregleras, vilket innebär att entreprenören
får ersättning för kostnadsökningar under entreprenadtiden.
Ett särskilt entreprenadindex används, som fastställs i
en arbetsgrupp från statistiska centralbyrån och byggmarknadens
parter, fastställer index månadsvis. Indexet kallas E
84 eftersom det utgår ifrån indexet 100 i januari
1984.
För att entreprenören skall få indexreglering måste
han reservera sig mot kostnadsökningar i sitt anbud.
När kontraktsumman inte skall indexregleras bör "utan
indexreglering" skrivas in i avtalet för att undvika missförstånd.
Analys av ersättningsformen
Ekonomi
Fördelen med fast pris är för byggherren att denne redan
vid avtalets ingående vet vad bygget kommer att kosta. Vissa ytterligare
kostnader för ändringar och tillägg samt indexregleringar
kan tillkomma. Byggherren har dock mycket god möjlighet att beräkna
de hyror, vidareförsäljningspriser etc. som han avser att ta
ut av sina kunder.
När en entreprenör lämnar ett anbud med fast pris måste
han i allmänhet göra ett påslag för den risk han
tar att priser stiger, eller att någon oväntad kostnad uppkommer.
För ett komplicerat objekt och under goda konjunkturer kan ett sådant
riskpåslag bli så stort att det skulle bli billigare för
byggherren att låta utföra entreprenaden på löpande
räkning i någon form (se nedan). Vid lågkonjunktur gör
konkurrensläget att entreprenörerna har svårt att lägga
på någon större risksumma på anbudet. Detta kan
leda till att entreprenören kommer i ekonomisk knipa, eller att han
kommer på obestånd, ifall oväntade kostnader dyker upp.
Att en byggare kommer på obestånd mitt under ett projekt gagnar
inte beställaren. I slutändan är det ändå byggherren
som får betala vad det kostar att få entreprenaden genomförd.
Projekttid
Om man skall infordra anbud på fast pris måste man precicera
åtagandet i detalj. Detta medför en omsorgsfull projektering
som kan ta lång tid, vilket försenar byggstarten. I gengäld
leder dock det fasta priset till att entreprenören vill bli klar
så fort som möjligt, vilket påskyndar byggtiden. Detta
leder till att den totala projekttiden inte behöver bli längre
än vid annan ersättningsform.
Risk / Ansvar
Ett fastprisavtal innebär att entreprenören tar risken, och
har ansvaret för att entreprenadsumman hålls inom ramen för
avtalet. Vid ofullständiga, eller felaktiga handlingar, kan dock
de tillkommande kostnaderna vara avsevärda, varför det för
båda parters intresese är viktigt att förutsättningarna
i handlingarna stämmer. Entreprenören kan vid fel i handlingarna
rikta sådana krav emot beställaren, avseende tillkommande arbeten,
att fördelarna med fast pris äts upp.
Fasta A-priser
I projekt där en snabb byggstart är av stort värde kan
man använda sig av så kallade fasta á-priser. Med hjälp
av översiktliga utredningar framställer byggherren en hypotetisk
mängdbeskrivning innehållande troliga mängder
av olika byggnads- och installationsdelar. Flera entreprenörer kan
i konkurrens lämna anbud genom att prissätta mängdbeskrivningarna.
De angivna á-priserna är bindande för entreprenören
(undantag finns beroende på avtalsform, se avsnitt om standardavtal).
Eftersom den prissatta mängdbeskrivningen summeras kan byggherren
jämföra anbuden såsom vid fast pris.
Sedan man utsett entreprenörer kan byggnadsarbetena starta samtidigt
som man projekterar klart senare delar i byggnadsprojektet. De verkliga
mängderna jämförs med den hypotetiska mängdbeskrivningen
och kostnaderna regleras enligt á-prislistan som upprättats
mellan parterna.
Analys av ersättningsformen
Ekonomi
Byggherren känner inte till slutpriset från början eftersom
de i förfrågningsunderlaget angivna mängderna endast är
hypotetiska. I slutändan kan dock ekonomin jämföras ligga
mycket nära en entreprenad till ett fast pris.
Byggherren har möjlighet att styra projekteringen genom att dyra
byggnadsdelar kan bytas ut mot billigare, enligt de erhållna anbuden.
Projekttid
Denna ersättningsform medger snabbare byggstart än det fasta
priset. Eftersom á-priserna innehåller kostnaderna för
arbetsledning och byggplatsomkostnader är det ett incitament för
att hålla nere entreprenadtiden och påskynda färdigställandet.
Risk / Ansvar
Entreprenören ansvarar, inom vissa gränser, för de angivna
á-priserna. Byggherrens risk hänger samman med tillförlitligheten
hos de hypotetiska mängdbeskrivningarna. Kostnadsregleringen sker
normalt såsom vid fastpris avtal, indexreglering kan förekomma.
Löpande Räkning
med Procentuellt Arvode
Grundprincipen för löpande räkningsavtal är att entreprenören
får betalt för alla sina verifierade självkostnader för,
-Material -Arbetsledning -Arbetare -Hjälpmedel -Underentreprenader
-Vissa försäkringar, samt dessutom entreprenörsarvode,
omfattande kostnader för centraladministration, risk,
och vinst. I den enklaste formen av löpande räkningsavtal
utgår entreprenörsarvode med en i förväg fastställd
procentsats på övriga kostnader.
Analys av ersättningsformen
Ekonomi
Löpande räkning med procentuellt arvode ger den sämsta
förutsättningen för ett ekonomiskt byggande. Entreprenören
har inget incitament att hålla nere entreprenadkostnaden vid denna
ersättningsform. Byggherren har svårt att styra projektet,
och kan inte veta vad den slutgiltiga kostnaden blir.
Projekttid
Denna ersättningsform ger den i särklass snabbaste igångsättningen.
Det enda som behöver fastställas är procentsatsen för
arvodet. Entreprenadformen är lämplig för snabba reparationsinsatser.
Däremot är det tvivelaktigt om det finns några fördelar
alls med denna ersättningsform i större entreprenader. Entreprenören
har inget att tjäna på att projektet blir färdigt snabbt,
snarare tvärtom.
Risk / Ansvar
Löpande räkning med procentuellt arvode minimerar entreprenörens
risk. Ändringar och tilläggsarbeten, även rättning
av fel och besiktningsanmärkningar, betalas av beställaren.
Entreprenören ansvarar endast för kostnader som uppkommer genom
dennes försummelse eller vårdslöshet.
Löpande Räkning
med Fast Arvode
För att komma ifrån nackdelarna som det procentuella arvodet
medför för beställaren, används principen med fast
arvode. Detta arvode motsvarar normalt entreprenörsarvodet,
men kan utökas att omfatta arbetsledning, bodar, maskiner och hjälpmedel.
Analys av ersättningsformen
Ekonomi
Genom det fasta arvodet kan beställaren få ett något
bättre grepp om kostnaderna, speciellt om det fasta arvodet omfattar
mer än själva entrepreörsarvodet. Byggherren har svårt
att styra projektet, och vet fortfarande inte vad den slutgiltiga kostnaden
blir.
Projekttid
Jämfört med det procentuella arvodet kräver det fasta arvodet
något mer tid för igångsättningen. Projekttiden
behöver fastställas för att arvodet skall kunna beräknas.
För detta fordras uppgift om byggets omfattning och allmänna
villkor. Däremot är förutsättningarna för en
kort byggtid goda eftersom det fasta arvodet kan bli otillräckligt
om bygget pågår för länge.
Risk / Ansvar
Entreprenörens risk är begränsad till det fasta arvodet.
Ändringar och tilläggsarbeten, även rättning av fel
och besiktningsanmärkningar, betalas av beställaren. Entreprenören
ansvarar endast för kostnader som uppkommer genom dennes försummelse
eller vårdslöshet. Sammanfattningsvis ger dock denna entreprenadform
bättre styrmöjligheter för beställaren än det
procentuella arvodet.
Löpande Räkning
med Kostnadstak och Incitament
Ett sätt att komma ifrån de största nackdelarna med löpande
räkning är att låta flera entreprenörer lämna
anbud i form av ett maximipris för entreprenaden, ett så kallat
kostnadstak. Om kostnadstaket överskrids får
entreprenören själv stå för kostnaden över taket.
Ofta kombineras kostnadstaket med ett incitament vilket
innebär att byggherren och entreprenören delar på det
eventuella underskridandet av taket enligt avtalade proportioner.
Exempel på användande av avtal med kostnadstak och incitament.
Slutavräkning:
Kostnadstak enligt kontrakt: 18 700 000.-
Kostnadsökning enligt E 84: 1 700 000.-
Indexreglerat kostnadstak: 20 400 000.-
Verkliga kostnader (enligt principer i avtalet): 19 600 000.-
Underskridande av "tak": 800 000.-
Byggherrens andel (rabatt) 50%: 400 000.-
Entreprenörens andel (bonus): 400 000.-
Belopp efter slutavräkning: 20 000 000.-
Det förekommer även att överskridande av "taket"
delas mellan parterna.
Översiktliga handlingar och ritningar räcker normalt för
att sätta igång byggnadsarbetena.
Analys av ersättningsformen
Ekonomi
Med denna ersättningsform vet byggherren redan vad den maximala kostnaden
kommer att bli. Ett kostnadstak ligger normalt ovanför vad som skulle
ha angivits för ett fast pris eftersom entreprenören måste
gardera sig mot den risk som de översiktliga förfrågningsunderlaget
innebär. Med ett gott samarbete under entreprenadtiden kan båda
parter söka de mest kostnadseffektiva lösningarna. Ett incitamentsavtal
ökar entreprenörens intresse för att hålla kostnaderna
nere.
Man bör dock som byggherre vara beredd på att det slutgiltiga
pris som entreprenören kräver, kan ligga högre än
kostnadstaket på grund av att den slutliga utformningen blivit mer
påkostad än vad som angivits i förfrågningsunderlaget.
Projekttid
För att kunna fastställa kostnadstaket måste entreprenören
ha tillräcklig information. Byggherren måste alltså utföra
en del av projekteringen. Igångsättningen blir således
något fördröjd jämfört med de övriga löpande
räkningsalternativen. Byggtiden påverkas positivt av kostnadstaket,
på liknande sätt som vid fast pris.
Risk / Ansvar
Entreprenören tar risken för att kostnadstaket överskrids.
Förändringar av förutsättningarna såväl
som avsteg från vad som angivits i förfrågningsunderlaget
medför att kostnadstaket rubbas. Detta kan ge upphov till tolkningsproblem
avseende kvaliteten hos utförandet inom olika områden. Genom
att utföra referensytor eller referensobjekt,
kan man dock enas om vilken nivå på utförandet som är
önskvärt. Sådana utföranden kan till exempel vara,
målning, listning, golv, fönster, dörrar, och andra detaljer
som får stor betydelse för ekonomin eller helhetsintrycket.
|
