En husaffär är den största affär många privatpersoner gör - vi önskar att det också skall bli en av de bästa affärer du gör. BYGGLEDARNA bistår gärna med kompetens inom nedanstående moment, vi kan ta hand om hela processen, eller de delar du väljer.

När du sätter igång ditt husbygge åtar du dej byggherreansvaret. Det innebär bland annat att du ansvarar för att samtliga myndighetskrav uppfylls. Du ansvarar för arbetsmiljön och säkerheten på byggnadsplatsen. Dessutom är du ekonomiskt ansvarig för verksamheten på byggnadsplatsen.

En stor ansvarsbörda, kan det tyckas, men med rätt slutna avtal och professionell ledning av ditt bygge kan din risk minimeras.

Plan och Bygglagen säger att du måste ha en kvalitetsansvarig, en tjänst som vi gärna hjälper dej med.

Skriv gärna en rad och berätta om ditt byggprojekt eller ställ frågor. Mindre frågor svarar vi givetvis gratis på, på större frågor brukar det löna sig att få svar. Maila oss Här>>

BYGGPROCESSEN I SMÅHUSPROJEKT

Planering, Projektering
Idé och projektering
Skaffa Tomt
Välja hus
Ordna med ritningar

Välja byggledare
Ta fram handlingar och påbörja upphandling
ABS 05
Bygglov

Upphandling
Entreprenadformer
Förfrågningsunderlag och anbud
Kontrakt
Försäkringar
Byggnadskreditiv
Bygganmälan
Kvalitetsansvarig

Produktion
Utsättning och markarbeten
Grund, stomme & inredning
Slutbesiktning
Slutbevis

Idé och Projektering
Du kan besöka husexpo, mässor och gå på husvisningar. Skaffa ett arkiv med husbroschyrer och inredningsdetaljer.
Läs inredningstidningar och bostadsartiklar i dagspressen.
Sök information och inspiration på nätet, spara filer i ett arkiv.

Skaffa Tomt
Bra ställen att hitta tomtannonser är förutom dagspressen också www.bovision.se och www.hemnet.se. Sprid ryktet att ni söker tomt! Läs mer om tomtanskaffning Här>>

Att välja hus
Bra frågor att diskutera inom familjen, innan man väljer hus

Ska vi ha en matplats i köket, i en särskild matsal eller både och?
Ska köket vara öppet mot övriga huset eller avskilt?
Var ska vi se på tv? Stor TV eller projektor? Hembio med vägghögtalare? Parabol / Kabel eller Boxer?
Ska vi ha ett arbetsrum eller bibliotek?
Hur ordnar vi utrymme för barnens lek?
Kan vi ordna flexibilitet så att huset kan anpassas när barnen växer?
Hur stor boyta har vi behov av?
Ska det vara 1-plans, 1,5-plans, 2-plans eller suterräng?
Vilken typ av hus passar på tomten och i området?
Vilken fasad vill vi ha? Vilka material? Ett ekologiskt hus? Passivhus?
Vilka intressen och hobbies behöver vi plats med?
Hur parkerar och förvarar vi våra bilar, garage?
Vad har vi för behov av förråd?
Kan vi behöva en ostörd arbetsplats hemma?
Vad är vår totalbudget? Tänk på kostnader för att ordna en trädgård på tomten, uteplatser, anslutningsavgifter, vägar etc.
Hur mycket pengar har vi att lägga på själva huset?
Vilken typ av hus får vi bygglov till? Hur stor byggrätt har tomten?
Kolla detaljplanen - i tätorter styr den valet av material till fasaden, färgen, taket, husets storlek och antal våningar. Du har mer frihet om du bygger utanför tätbebyggt område.
Åk och titta på ett hus som är av liknande modell som det ni vill ha (hussäljare brukar kunna ge referenser) Fråga familjen som bor i huset om vad som är bra och mindre bra.

Använd vår checklista för upphandling av småhuentreprenader Här>>

Ordna med ritningar
Låt en arkitekt eller husleverantör inspektera tomten.
Fastslå kostnadsramar från början.
När man kommit fram till ett slutgiltigt förslag till idéskiss, går man vidare med att välja detaljer och material.
Efter detta kan en byggkonsult göra en mer exakt kostnadsberäkning.
Gå till stadsbyggnadskontoret och få förhandsbesked om bygglov kan beviljas.

Välja byggledare
Byggledaren är den person som organiserar, leder
och kontrollerar bygget. Byggledaren ska vara med redan från början eftersom han håller koll på avtalet, tider och ekonomin.
Läs mer om Byggledning Här>>

Projektering av handlingar och upphandling
Inga hus blir bättre än vad som står i kontraktet!
För småhuskunder och i synnerhet för privatpersoner är upphandlingen mycket viktig, eftersom man oftast har mindre marginaler i sin budget än proffessionella byggföretag. Man bör lägga stor omsorg på att handlingarna är otvetydiga och av tillräcklig omfattning. Entreprenadupphandling kan vara snårigt så här skall du engagera din byggledare. Byggledarna bistår gärna med att göra upp avtalen så att omfattningen blir den önskade så att kontraktet speglar de önskemål som parterna har. Läs mer om proffessionell upphandling Här>> och förfrågningsunderlag Här>>

Standardavtalet ABS 09
För att göra det enklare att ingå skriftliga avtal finns ett standardavtal (ABS 09) som ansluter till konsumenttjänstlagen och är formulerat för att täcka in vad som gäller vid ett småhusbygge. Du kan läsa mer om ABS 09Här>>

Bygglov
Innan du får börja bygga måste du ha bygglov. Detta ansöker du om på kommunens samhällsbyggnadskontor.

Beviljande av bygglov kan ta lång tid, oftast mellan en till tre månader. Priset varierar bl a beroende på hur stort hus du ska bygga och om det finns detaljplaner framtagna för tomten. I vissa fall måste samhällsbyggnadskontoret också få in grannarnas godkännande. Man gör klokt i att tidigt informera blivande grannar om sitt byggprojekt, be dem gärna skriva på ett papper (granngodkännande) att de godkänner dina planer enligt bygglovsansökan. Priset på ett bygglov varierar , men oftast hamnar man mellan 30 000 och 50 000 kr (prisuppgiften kan användas som en schablon för alla kostnader som uppkommer i kontakt med kommunen under bygglovets gång, dvs den inkluderar bygglov, bygganmälan, utsättning, nybyggnadskarta etc.). Handlingar som ska lämnas in vid ansökan är huvudritningar med plan och fasader, nybyggnadskarta, sektionsritning, situationsplan med yttre VA, tekniska beskrivningar konstruktionsritningar, och anmälan av ansvarig byggledare.

Ifall du handlar från ett husföretag hjälper de dig oftast att ta fram bygglovshandlingar och har du en arkitekt vänder du dig till honom för att få hjälp med att ta fram handlingarna. Förutom bygglovshandlingarna behöver du bland annat el och VA ritningar samt beskrivningar av vilka material och fabrikat (eventuella tillval) som du önskar ha.

Entreprenadformer
För en helt branschokunnig konsument som ska bygga hus, rekommenderas allmänt att skriva kontrakt med en enda entreprenör på totalentreprenad. Vid totalentreprenad ansvarar en enda entreprenör för hela bygget, från första ritningen till dess att allt är klart.

Risken är att man hamnar helt i händerna på en entreprenör, och får betala ett för högt pris. För att undvika detta bör man vara noggrann i sitt val av samarbetspartners, känns det inte helt bra, välj en annan!

Vi rekommenderar att man gör med ett småhus som med varje annat projekt. Man köper den kompetens man inte har själv. Att anlita en proffessionell byggledningskonsult är inte dyrt, tvärtom sparar en byggledare oftast in mer kostnader än vad hans arvode betingar. Att kombinera ett byggledningsuppdrag med det uppdrag som kvalitetsansvarig som byggherren är skyldig att ha. Att ha tillgång till en byggledningskonsult som är fristående från projektörer, hantverkare och husleverantör är mycket värdefullt även på småhusentreprenader.

Du kan hamna i situationen att husfabrikanten ber dig skriva avtal med varje företag som är inblandat - ett avtal med elinstallatören, ett med golvläggaren etc. Detta kallas delad entreprenad och väljer du denna entreprenadform bör du se till att varje entreprenör ger ett 10-årigt konsumentskydd och att någon av entreprenörerna tar på sig helhetsansvaret för samordningen på byggplatsen och att detta regleras i ett särskilt kontrakt er emellan.

Generalentreprenad kallas det om du t ex tecknar avtal med en arkitekt att sköta projekteringen och sedan tecknar generalentreprenad med en byggmästare att bygga huset efter angivna ritningar. Då ska generalentreprenören svara för allt utom projektering. Ett problem med denna typ av entreprenad kan dock vara att hålla ordning på alla inblandade, om man inte anlitat en byggledare för uppdraget.

Läs mer om entreprenadformer Här>>

Förfrågningsunderlag och Anbud
Ett förfrågningsunderlag är de ritningar och andra beskrivningar som tydligt beskriver de olika arbetenas omfattning och kvalitet.

Den som själv administrerar byggprocessen ska efter att ritningar och detaljer över inredning är klara, upprätta ett förfrågningsunderlag så att man kan ta in anbud från entreprenörer. Detta är en ganska tidskrävande process och man får räkna med att det kan ta en månad eller mer, beroende på hur huset ska utformas.

Genom att noggrant upprätta fullständigt förfrågningsunderlag som tydligt redovisar byggets omfattning och kvalitet, skapar du förutsättningar för att få in jämförbara anbud från olika byggmästare. Det är viktigt att du använder dig av professionella konsulter både för att upprätta förfrågningsunderlaget och för att sedan jämföra anbuden. Man kan räkna med att konsultkostnaden medför lägre byggkostnader i ett senare skede.
Läs mer om vad som ingår i ett proffessionellt förfrågningsunderlag Här>>

Kontraktet
Se till att få med alla era önskemål skriftligt i kontraktet. Åberopa att ABS 09 (allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är beställare) skall gälla. Se till att alla färger, material och extra tillval är med i kontraktet.

En viktig detalj att ta med i kontraktet är en utfästelse om datum för när huset ska vara klart och en särskild vitesklausul vid händelse av försening. Naturligtvis ska också priset inkl. moms finnas med i kontraktet. Samt en betalningsplan för när pengar skall betalas ut. Skriv in att byggherren skall behålla 10% av kontraktssumman tills dess att entreprenaden är avlämnad och samtliga besiktningsanmärkningar är avhjälpta.

Är du det minsta tveksam angående kontraktets utformning, anlita juridisk eller teknisk expertis innan du skriver under. Det är väl investerade pengar. Läs mer om lagar som reglerar byggprocessen Här>>

Försäkringar
Som beställare är det viktigt satt du ser till att försäkringar blir tecknade inför bygget. Samt att du kontrollerar att samtliga konsulter och entreprenörer har försäkringar som gäller för de arbeten de utför.

Produktionsgarantiförsäkringen, även kallad färdigställandeförsäkringen, innebär att försäkringsbolaget garanterar att huset byggs färdigt även om entreprenören skulle gå i konkurs. Entreprenören ska teckna försäkringen till husköparens förmån.

En ansvarsutfästelse eller byggfelsförsäkring innebär att försäkringsbolaget ersätter väsentliga skador som uppstår på huset upp till tio år efter utförd slutbesiktning. Självrisken är 50% av gällande basbelopp. Även denna försäkring tecknas av entreprenören.

Det är väldigt viktigt att du som beställare ser till att dessa försäkringar blir tecknade!

Innan lagen om byggfelsförsäkring trädde i kraft var det vanligt med bankgarantier även på småhusmarknaden. En bankgaranti är en utfästelse av banken att träda i en annan persons ställe, finansiellt sett. Fördelen med bankgarantier är att ifall en entreprenör är ökänd, så får han ingen bankgaranti, en slags självsanering av branschen. Byggfelsförsäkring kan tecknas även av entreprenörer med ett antal konkurser och dåligt rykte, så kolla alltid upp dina entreprenörer!

Byggnadskreditiv
När du ska börja bygga behöver du ett byggnadskreditiv från banken.Byggnadskreditivet ansöker du om hos banken som du valt att ta bolån hos. Ett byggnadskreditiv är ett lån som betalas ut successivt allteftersom byggkostnaderna uppstår. Storleken på detta motsvarar det slutliga lånebehovet och löper vanligtvis med rörlig räntesats som är högre än den för bottenlån. När bygget är klart läggs lånet om till ett vanligt bostadslån. Det kan löna sig att förhandla med flera banker om byggnadskreditivet, eftersom de vill ha dina bostadslån sedan.

Bygganmälan
En bygganmälan ska lämnas in till stadsbyggnadskontoret senast tre veckor för byggstart.

Efter det att bygganmälan inkommit, sammankallar stadsbyggnadskontoret till ett byggsamråd, där du presenterar den kvalitetsansvarige du har utsett. Liksom med bygglovet, hjälper arkitekt eller husfabrikant dig att ta fram handlingar för bygganmälan. Efter byggsamrådet är det klart att börja bygga.

Kvalitetsansvarig (KA)
För alla byggprojekt ska det finnas en kvalitetsansvarig. En kvalitetsansvarig skall kontrollera att byggnadsarbetena utförs på sätt som uppfyller myndighetskraven. Byggherren är dock den som har det yttersta ansvaret för att byggnaden uppfyller gällande myndighetsbestämmelser. KA skall utföra tillsyn och göra kontroller gentemot myndigheterna. Det är byggherren som ska utse en kvalitetsansvarig och en sådan ska vara certifierad.

Kostnaden för en kvalitetsansvarig brukar hamna mellan 20-30 tusen kr för ett genomsnittligt villabygge. Var det slutliga priset hamnar beror på byggets omfattning och entreprenadernas komplexitet.
Vill du veta mer om KA-tjänster kan du läsa Här>>

Utsättning och Markarbeten
Det första som görs när man beviljats byggnadslov och alla kontrakt är klara, är en utsättning av huset. En utsättning innebär att husets exakta läge på tomten markeras, detta kan utföras av en utsättningsentreprenör (utsättare), eller av kommunens lantmäteriavdelning.

Därefter tar markarbetena vid. Tiden för markarbeten varierar beroende på tomtens beskaffenhet, men brukar ta ett par veckor. Kommer sprängningar i fråga tar det naturligtvis längre tid än om man har en helt plan tomt.

Grund, Stomme och Installationer
Tiden för att bygga huset varierar, främst beroende på vilken grund du ska ha, hur mycket som är förtillverkat och hur huset är konstruerat.

Grundläggningen och resning av stommen brukar ta relativt kort tid. En betongplatta till grund kan ta någon vecka att ordna och resning av stommen ca 4 veckor om mycket är förtillverkat. Däremot tar det längre tid att inreda huset, dvs resa innerväggar, tapetsera, sätta upp kök och lägga golv. Här får man räkna med en till tre månader. Se dock till att komma överens om ett datum för inflyttning i huset med den du skriver kontrakt med.

Slutbesiktning
Då huset är färdigt ska en slutbesiktning utföras av en besiktningsman, för att reglera förhållandet mellan dig och entreprenören. Övriga besiktningar kan komma i fråga under byggets gång och detta meddelar kommunen när du beviljas bygglov. Om du har tecknat en färdigställande-, eller byggfelsförsäkring bör du stämma av med försäkringsgivaren att de godkänner besiktningsmannen. Hur besiktning av småhus skall gå till beskrivs i ABS 09. Läs mer om besiktningstyper Här>>

Slutbevis
Den kvalitetsansvarige ska anmäla till byggnadsnämnden när bygget är färdigställt genom att sända in ifyllda kontrollplaner. Du erhåller då ett slutbevis.

ABS 09 Nyheter i avtal för småhusentreprenader åt privatpersoner

För att hantera ändringar i konsumenttjänstlagen som träder i kraft vid årsskiftet 2004-05 och som bland annat innebär att lagen blir tvingande i alla konsumententreprenader har Sveriges Byggindustrier (BI) tillsammans med Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund med flera tagit fram ABS 09, Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader.

Den viktigaste nyheten i konsumenttjänstlagen är en bevisregel som säger att vad konsumenten påstår om priset, arbetets omfattning, tiden för betalning och tiden för arbetenas slutförande gäller om inte annat framgår av ett skriftligt avtal (Kontraktsformulär finner du Här>). Inte minst för entreprenören blir det därför viktigt att noga reglera dessa poster i avtalet.

Andra viktiga nyheter i lagen är att slutbesiktning skall hållas om någon av parterna begär det, att konsumenten får rätt att hålla inne 10 % tills entreprenaden godkänts och att entreprenaden skall anses felaktig om ett förhållande som i lagen definieras som fel visar sig inom två år efter det att entreprenaden godkändes, eller om slutbesiktning inte har gjort, inom två år efter det att arbetena avslutats.

De nya lagreglerna och ABS 09 gäller vid nybyggnad och tillbyggnad av en- och tvåfamiljshus (även fritidshus).

För att komplettera och förtydliga lagen har Sveriges Byggindustrier, Konsumentverket, Villaägarna, Bostadsgaranti GAR-BO och Svensk Trähusindustri enats om nya allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är beställare, ABS 09. Överenskommelsen innefattar förutom bestämmelserna även entreprenadkontrakt och kontraktsbilaga för ändringar och tilläggsarbeten (se länkar i spalten till höger).

Eftersom konsumenttjänstlagen nu blir tvingande även i småhusentreprenader har ABS 09 fått en struktur som motsvarar lagens. ABS 09 kommer således att gälla tillsammans med konsumenttjänstlagen, om parterna hänvisar till standardavtalet.

För att kunna bedöma helheten blir det därmed nödvändigt att läsa såväl ABS 09 som konsumenttjänstlagen.

För reparations och ombyggnadsarbeten kan ROT-formuläret, även kallat Hantverkarformuläret användas.